Logement : les loyers baissent et les locataires se paupérisent

Les loyers des logements privés ont baissé de 1,7% au premier semestre. Le revenu des locataires ayant emménagé cette année a chuté, car les plus aisés profitent des bas taux d’intérêt pour acheter plutôt que de louer.
La baisse du loyer moyen de relocation des logements privés s’est poursuivie au premier semestre 2015, sur fond de recul de la demande locative et de paupérisation des nouveaux entrants dans les murs, selon le baromètre du réseau immobilier Century 21. La tendance baissière observée sur les loyers moyens se retrouve dans les loyers au m2, qui baissent de 1,7% en France entière. De ce fait, à fin juin 2015, «la progression des loyers moyens sur les dix dernières années est de 6,8%. L’inflation, quant à elle, a progressé de 13,1% (…). En d’autres termes, les loyers en dix ans sont en recul de 6,3% en euros constants», calcule Century 21.
En région, la seule grande ville à afficher une tendance nette à la hausse des loyers sur la majorité des biens est Montpellier. Le loyer moyen de relocation d’un deux pièces (40% des relocations de Century 21 France entière au premier semestre), à Montpellier, est ainsi passé en six mois, à fin juin, de 513 à 520 euros pour 41 m2 (les studios, eux, ont baissé).
A l’autre extrême, à Bordeaux et à Lyon, la baisse est générale sur tous les types de biens, quel que soit le nombre de pièces. A Bordeaux, les deux pièces sont ainsi passés de 505 à 497 euros pour 45 m2, et à Lyon «toutes les typologies de logements, à l’exception des studios (stables), voient leurs loyers baisser dans des proportions relativement importantes (-4,1% pour les 2 pièces par exemple, ou encore -7% pour les 4 pièces)» avec un loyer des deux pièces passé de 556 à 533 euros par mois pour 44 m2, note Century 21. Entre ces deux extrêmes, dans la majorité des grandes villes, les loyers sont stables ou en baisse selon le type de logement, sauf à Strasbourg, quasiment stable.
En Ile-de-France, la zone la plus tendue, «on observe une stagnation du loyer moyen dans la région francilienne (hors Paris), passant de 791 euros en 2014 à 793 euros au 1er semestre 2015», note Century 21. Seuls les trois pièces baissent, passant de 893 à 881 euros par mois pour 63 m2. Paris, lui, «échappe à la tendance baissière du marché. Les 2 pièces et les 3 pièces y ont vu leurs loyers moyens augmenter respectivement de 2% et de 6% au 1er semestre 2015. Les studios et les 4 pièces n’ont quasiment pas varié». Le deux pièces parisien est passé en six mois de 1.040 à 1.062 euros pour 39 m2. Mais, là encore, si les loyers moyens parisiens montent, le loyer au m2, lui, baisse de 1,2%.

Paupérisation des locataires
Les loyers baissent dans le sillage d’un recul de la demande locative, car, estime Century 21, dans le contexte économique actuel, nombre de locataires en place ont simplement préféré surseoir à leur projet de déménagement. La mobilité résidentielle a donc piqué du nez. «Parallèlement, les plus jeunes ont souvent choisi de ne pas quitter le foyer familial, poursuit le réseau. Enfin, profitant de conditions de marché très favorables (prix + taux bas), une partie des ménages s’est orientée vers l’acquisition». Résultat : il ne reste, chez les nouveaux entrants dans les murs, que les moins fortunés.
Entre 2014 et fin juin, la chute du revenu moyen des nouveaux locataires est spectaculaire, pour toutes les tranches d’âge. France entière, leur revenu moyen est passé, de 2.641 à 2.275 euros mensuels pour les relocations de deux pièces et de 2.912 à 2.417 euros mensuels pour le relocations de trois pièces ! Ce, malgré le fait que la part des jeunes locataires a fortement baissé au premier semestre, passant de près de 50% des relocations en 2014 à 41% cette année. Ceux qui ont quitté le foyer familial pour prendre une location ont vu leurs revenus diminuer de 16% entre le second semestre 2014 et le 1er semestre 2015. Dans le même temps, les plus de trente ans ont accusé une baisse de revenus de 7 %. Les employés et ouvriers représentent toujours la catégorie la plus importante des nouveaux locataires (45,9%) ; leur part est en progression par rapport à l’année 2014 où ils représentaient 40% des locataires entrants.
Résultat de cette solvabilité fragilisée : le délai de relocation augmente et «les propriétaires-bailleurs voient leur revenus locatifs diminuer avec un rendement de 3 à 4% (contre 5% en 2013)», précise le réseau. Pas de quoi attirer les investisseurs en locatif et de fait, «la part des investissements locatifs dans l’ancien n’augmente que de 3,3% entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015», stagnant à un niveau bien plus bas que la normale de longue période. Seuls les retraités semblent rechercher un placement dans le locatif ancien : leur proportion augmente et ils représentent aujourd’hui plus d’un quart des nouveaux bailleurs (25,5%) contre 12,5% seulement pour les cadres supérieurs et les professions libérales.

Source : Les Echos