Que change la loi Alur pour les propriétaires bailleurs ?

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) portée par la ministre de l’Egalité des territoires et du logement Cécile Duflot, est venue faire évoluer les relations entre locataires et propriétaires. Adoptée en 2014, de nombreux décrets sont venus la préciser, imposant de nouvelles contraintes réglementaires aux propriétaires bailleurs. Le point sur ces évolutions et nos conseils pour ne pas se tromper !

Pour le contrat de location

Les principales évolutions imposées par la loi Alur (voir le texte complet sur le site de Légifrance) sur les contrats de location sont les suivantes :

1- Définie par décret en conseil d’État, une liste de 4 pièces justificatives peut être demandée par le bailleur au locataire lors de la constitution de son dossier : une pièce d’identité, un justificatif indiquant que le locataire est à jour du paiement des loyers dans son précédent domicile, une attestation d’activité professionnelle, une attestation de ressources suffisante.

2- Le contrat de location doit désormais obéir à un formalisme précis : les propriétaires bailleurs doivent donc adopter un modèle conforme à la loi ALUR. De même, l’état des lieux doit être établi selon des règles strictes (en savoir plus).
3 – A partir du 1er juillet 2017, deux diagnostics relatifs à l’électricité et au gaz doivent être fournis par le propriétaire à son locataire.
La location de meublés saisonniers

Depuis le 1er janvier 2017, de nouvelles contraintes se retrouvent sur la location de logements meublés non professionnelle de courte durée. Les revenus locatifs liés à une clientèle séjournant à la journée, semaine ou mois sans y élire domicile ne doivent pas excéder 23 000 euros par an. Le cas échéant, le bailleur doit s’inscrire au RSI (régime social des indépendants) et verser des cotisations.

Cette nouvelle disposition visant à encadrer les particuliers louant comme des professionnels via des plateformes telles que Airbnb, ne s’applique cependant pas aux chambres d’hôte.

Dans le cas d’une location saisonnière, des kits de location spécifiques, comme ceux de Tissot, permettent aux bailleurs d’éviter les pièges.

Les loyers encadrés

Afin d’éviter des abus sur les loyers, la loi ALUR a réglementé leur niveau. Dans certaines agglomérations, le préfet fixe chaque année un loyer médian de référence en fonction du type de logement et du secteur géographique. Le loyer du logement doit ensuite se situer entre une majoration de 20% du loyer de référence et une minoration de 30%. Si le logement présente une caractéristique exceptionnelle (emplacement, vue…), le propriétaire peut demander un complément de loyer.

Par ailleurs, le locataire peut demander une révision de loyer s’il constate un écart de plus de 5% entre la surface réelle et la surface habitable du logement mentionnée dans le contrat. Une action en justice lui permet alors d’obtenir une diminution de loyer proportionnelle à cette différence.

Dans le but de protéger le propriétaire des loyers impayés, la loi ALUR met en place la Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui devait entrer en vigueur le 1er janvier 2016. Elle a finalement été remplacée par la garantie Visale.

Décence des logements et permis de louer

Afin d’assurer à chaque locataire un logement décent, la Loi ALUR prévoit de nouvelles réglementations prévenant la vétusté.

Suite à un décret, une grille de vétusté a été mise en place. Son but est de déterminer les facteurs de vétusté pris en compte dans le cadre des réparations locatives. Ainsi, les propriétaires d’un logement indécent s’exposent à une astreinte de 1000€ par jour de retard s’ils refusent d’engager des travaux en dépit des injonctions des pouvoirs publics.

En application de la Loi ALUR, un “permis de louer” est en place depuis le 1er janvier 2017. Afin de lutter contre les logements indignes, les communes peuvent imposer par décret un contrôle aux bailleurs. Le propriétaire doit alors faire une demande d’autorisation avant la location, ou une déclaration de bail dans les 15 jours suivant la location. Ces demandes peuvent être refusées ou conditionnées à des travaux ; si le propriétaire manque à ses obligations, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 15 000€.

Source : selectra.info